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中国楼市危险的“动物精神” 房价永远不会跌

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发表于 2016-9-7 20:21:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

泡沫破灭前,人们会找上百个理由为房价上涨辩护,但泡沫破灭后,只有一个理由就可以解释:是泡沫早晚会破灭。无论是经济史上有名的郁金香泡沫、密西西比泡沫和南海泡沫,还是2007年美国房地产泡沫的崩裂,莫不如此。

美联储前主席格林斯潘在反省次贷危机时承认,没有任何一个经济模型事先预测到了这场危机的发生。在寻找次贷危机的根源时,他屡次提到“动物精神”,并承认其忽视了人性中的“动物精神”。

“动物精神”最早由经济学家凯恩斯提出。凯恩斯认为,多数经济行为源自理性的经济动机,但也有许多经济行为受“动物精神”支配,而这些“动物精神”是经济发生波动的主要原因。

早已形成赚快钱的赌博思维的中国人,在此轮楼市大涨中将“动物精神”和好赌的天性发挥得淋漓尽致。民众参与首付贷、众筹炒房、借钱炒房,开发商则在不惜成本地制造出一个又一个天价地王。


在中国的大城市,房子显然已脱离了其居住属性,变成一种名副其实的期货品种。为了有资格抢到这种稀缺的“期货”,上海市民甚至上演了排长队离婚的大戏。

当泡沫已膨胀得像皮球,没有人会再视而不见。连往年楼市上涨时从未承认房地产市场有泡沫的管理层,也不得不公开警示风险。7月底,中央政治局会议罕见提出“抑制资产泡沫”,几乎所有人都心知肚明,资产泡沫主要指的是楼市泡沫。

今年一线和部分二线热点城市房价飙涨,明显和刚性需求关系不大,而是货币放水及房贷爆炸的结果。在房地产营造的“虚假繁荣”氛围中,投资投机风潮蔓延,加剧了实体经济空心化的趋势。当炒房的收益远远超过做实业时,似乎只有傻瓜才去赚那些辛苦钱。


罗伯特·希勒在《非理性繁荣》中提到:“很多人似乎有一种强烈的直觉,无论什么地方的房价都只涨不跌。如果要他们拿出证据来,他们通常会说,因为土地只有一点,房地产的价格一定会持续上涨。”

当年日本人就是这么认为的。由于相信房价只涨不跌的神话,1980年代末,日本有银行甚至允许购房者签订100年的抵押贷款合同。房地产泡沫破裂前,日本的土地被热炒,地价飞涨,1990年该国土地总市值竟然达到美国土地总市值的五倍。即便如此,很多人仍坚信地价会继续涨。结果大家都知道了,日本资产泡沫破裂后,地价暴跌了60%,经济由此陷入“失去的20年”。

如果说几年前中国与日本80年代末的楼市泡沫相比仍存在较大差别,那么,现在则越长越像了。随着个人不断加杠杆购房,中国的房贷/GDP迅速上升,2012年这一比例尚不到15%,但今年底或将超过25%,接近日本地产泡沫巅峰时的水平。
有机构今年3月估算,北京、上海、深圳三个城市的房产总值,可以买下半个美国。考虑到3月至今,上述城市房价又积累了相当的涨幅,买下整个美国已经不是一个梦。


泡沫具有的一个典型特征是,在破裂前泡沫长期存在,且越来越膨胀。长期不破的泡沫使得人们逐渐麻木,相信“这次不一样”,旧的价值规律已经不起作用。泡沫晚期,人人都幻想赚尽最后一个铜板,然后在泡沫崩裂的前夕全身而退,但人性的贪婪却注定很多人根本逃不掉。最近的一个例子是,去年中国股市站上5100点高位时,成功逃顶的人很少,多数人都被随后的暴跌深套。

不可否认,这场豪赌最初是政策驱动的。从去年下半年到今年上半年,政府频频在货币、信贷、财税等方面出台利好政策,明显想将民众往房地产市场里赶。当然,政府的本意是将人往三四线城市的售楼处赶,好消化那些地方巨大的库存,但事与愿违,购房者涌向一线和热点二线城市,将那里的新房一扫而空。
这种扭曲变形的去库存,使得原本就分化的市场更加两极分化。三四线城市的楼市库存没消化多少,深圳、上海等地的楼市却演绎了新一轮疯狂。

如今,政府不得不在去库存和抑制泡沫之间艰难地走钢丝。一线城市房地产市场的加速赶顶,令未来的政策空间越来越小,风险却越来越大。
这一次,即将决堤的河水,是否会静静地流回原来的河道?

(作者为旅居加拿大资深地产媒体人)

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